Kontraktsinngåelse

I husleieloven er det blant annet regler om inngåelse av husleieavtaler, om leietakers og utleiers plikter i leieperioden, og hvilke regler som gjelder for oppsigelse og utkastelse. En del av reglene er ufravikelige, dvs. at man ikke kan inngå kontrakter som gir leietaker dårligere rettigheter enn hun eller han har etter loven.

• Husleieloven omfatter ikke leie/utleie av fritidshus, rom i pensjonat og lignende.
• For aksjeleiligheter og borettslagsleiligheter gjelder husleieloven bare delvis.
• Husleielovens regler kan ikke fravikes til skade for leietaker, hvis ikke annet er bestemt i loven.
• Husleieloven er i stor grad basert på avtalefrihet mellom partene, men på enkelte punkter er den ufravikelig for å sikre leietakeren visse minimumsrettigheter, for eksempel ved oppsigelse og depositum.
• Partene står fritt til å velge avtaleform. Avtalen kan inngås muntlig, men dersom en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. For å unngå konflikter i ettertid anbefaler Forbrukerrådet at man alltid bruker en skriftlig kontrakt.

Loven skiller mellom leie av
• lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus
• enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig (hybel)
• utleierens egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år
• annen bolig

For de ulike kategoriene gjelder ulike regler med hensyn til
• hvilken minste leietid som lovlig kan avtales ved tidsbestemte avtaler
• oppsigelse
• adgang til fremleie

Krav til utleieleiligheten – mangler

Partene kan fritt avtale i hvilken stand utleieleiligheten skal være ved overtakelsen.
Hvis ikke annet er avtalt eller forutsatt, skal leiligheten være ryddet og rengjort og ha det tilbehør som var tilstede ved visningen eller etter avtale.
Selv om leiligheten har skader og feil, er dette ikke nødvendigvis mangler i husleielovens forstand, hvis leietaker og utleier utrykkelig eller stilltiende har avtalt eller forutsatt at leiligheten skal være slik.
Skader, feil eller andre forhold som leietaker kjente eller burde kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel.
Det kan være en mangel hvis utleieleiligheten ikke er i samsvar med opplysninger gitt av utleier eller opplysninger som er holdt tilbake av utleier. Hvis leiligheten er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med, kan det også foreligge mangel selv om leiligheten er leid ut ”som den er” eller med lignende forbehold.
Forbrukerrådet anbefaler at leieren senest i løpet av 14 dager setter opp en liste over mangler, og får utleierens godkjenning ved underskrift på reklamasjonen.

Utleieren har plikt til å utbedre mangler, slik at boligen fremstår som den skal etter avtalen. Gjør han ikke det, kan leietakeren kreve avslag i leien, holde tilbake husleie, og hvis mangelen er vesentlig – heve avtalen. På visse vilkår kan leietakeren også kreve erstatning.

Husleiens størrelse.

Partene kan som hovedregel fritt avtale husleiens størrelse. Det kan ikke avtales urimelig husleie, men det legges vekt på hva tilsvarende boliger i området leies ut for.

Leien skal fastsettes til ett beløp
Kommunale avgifter, trappevask, kabel-TV, vaktmestertjeneste, forsikringer osv. skal være innbakt i husleien. Utleier kan ikke kreve gebyr for utleiers bruk av boligformidlingsfirma, utlevering av nøkler, skriving av kontrakt og lignende. Slike gebyr er ”skjult husleie”. Har leietakeren betalt ”skjult husleie”, kan dette i utgangspunktet kreves tilbakebetalt av utleier. Utleier kan ikke si opp husleieavtalen når leietaker krever slik tilbakebetaling. I stedet for å kreve tilbakebetaling, kan leietakeren trekke fra innbetalt ”skjult husleie” i den ordinære husleien.
Som tillegg til leien kan det bare kreves dekning for utleiers utgifter til elektrisitet og brensel. Slik tilleggsbetaling må være avtalt på forhånd. Leietaker har ikke krav på å få installert egen strømmåler, med mindre det er et fellesanlegg for oppvarming eller varmtvann. Han kan kreve at utleier årlig legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av kostnadene.
Hver av partene kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning/prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt.
Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter leieavtalens inngåelse eller tidspunkt for siste indeksregulering, eller tilpassing til gjengs leie. Det må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen settes i verk.
Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for lignende husrom i området. Ved uenighet om slik leiefastsettelse kan en av partene bringe spørsmålet til tingretten for avgjørelse i egen takstnemnd.

Du kan lese mer om inngåelse av leiekontrakt på Juss.info – husleiekontrakt.