Oppsigelse av leieavtale

En leieavtale kan være tidsbestemt eller tidsubestemt.

Tidsubestemte avtaler

Er det ikke avtalt noen tidsbegrensning for når leietiden utløper, er avtalen tidsubestemt (oppsigelig).

Tidsbestemte avtaler

Tidspunktet må være fastsatt på en slik måte at opphørsdatoen er satt ved avtaleinngåelsen. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. Aksepterer utleieren at leietakeren fortsetter å bo i utleieleiligheten etter at leietiden er ute, går leieforholdet over til å være tidsubestemt. Ved en senere oppsigelse, må partene da forholde seg til reglene som gjelder for tidsubestemte leieavtaler.
Ved tidsbestemte leieavtaler er lovens hovedregel en minste leietid på tre år. Det er imidlertid anledning til å avtale en leietid på bare ett år ved leie av lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller leilighet i tomannsbolig, når utleier bor i samme hus.
Det kan gjøres unntak fra de lovbestemte minstetidene på henholdsvis tre år og ett år dersom
• husrommet skal brukes som leilighet av utleieren selv eller noen som hører til hans husstand, eller
• utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen
Dersom partene har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn tre eller ett år av andre årsaker enn det som er nevnt ovenfor, skal avtalen anses å være tidsubestemt.
Dersom utleier vil bringe avtalen til opphør, må han si opp på vanlig måte.
Forutsetningen for å kunne avtale kortere leietid enn tre eller ett år, er at utleieren må gi en skriftlig begrunnelse om dette på tidspunktet når leieavtalen inngås. Det kreves normalt at leiligheten ved utløpet av den avtalte leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte begrunnelse utleier har gitt.
Leieforholdets varighet kan også avtales som en kombinasjon mellom tidsbestemt og tidsubestemt form. Avtalen kan være tidsbestemt, men gjøres med gjensidig/ensidig oppsigelsesadgang for partene. Avtalens lengde og starttidspunkt må komme tydelig frem.

Oppsigelse av tidsbestemt leieavtale

Når den tidsbestemte avtalen utløper, plikter leietakeren å flytte uten at utleieren sender oppsigelse. Dersom leietakeren ikke flytter ut, må utleieren sørge for å sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder etter den avtalte leieperioden løp ut. Gjør han ikke det, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Leietakeren har da rett til å bli boende til leieforholdet sies opp etter lovens regler for tidsbestemte leieavtaler.

Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Oppsigelsesfristen kan avtales fritt mellom partene. Det er viktig å merke seg at man også kan avtale hvordan fristen skal beregnes. For eksempel kan det avtales to måneders oppsigelsesfrist, og at fristen skal gjelde fra dato til dato. Har man ikke avtalt en særskilt oppsigelsesfrist, må man følge lovens regler, som sier at oppsigelsesfristen skal være tre måneder. For enkle beboelsesrom med adgang til annens bolig (hybel) er oppsigelsesfristen en måned, regnet fra dato til dato dersom ikke annet er avtalt. Fristens lengde vil derfor kunne variere mellom tre til fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen kom frem. Er oppsigelsen kommet frem 12. oktober, løper ikke fristen ut 12. januar, men 31. januar.
For enkle beboelsesrom(hybler) er oppsigelsesfristen en måned, regnet fra dato til dato dersom ikke annet er avtalt. Er oppsigelsen kommet frem 7. januar løper fristen ut 7. februar. De lovbestemte fristene er de samme enten det er leietakeren eller utleieren som sier opp.

Krav til leieboers oppsigelse

Leieren kan si opp muntlig, men vi anbefaler å si opp skriftlig av bevishensyn. Oppsigelsen trenger ingen begrunnelse. Det er foreløpig ikke adgang til å sende skriftlig oppsigelse på e-post eller ved SMS-melding.

Krav til utleiers oppsigelse

Utleieren kan bare si opp en tidsubestemt(oppsigelig) leieavtale dersom
• husrommet skal brukes av utleieren selv eller noen som hører til husstanden
• riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fraflyttes
• leieren misligholder leieavtalen
• det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen
Tidsubestemte leieavtaler om enkle beboelsesrom(hybler) der leietakeren har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleier uten at ovennevnte vilkår behøver å være oppfylt.

Strenge formkrav til utleiers oppsigelse

Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. I oppsigelsen skal det stå at leietakeren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det skal også stå at dersom leietakeren ikke protesterer innen fristen, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav c. Er dette ikke nevnt i oppsigelsen, er den ugyldig. Utleieren kan derfor ikke gå til namsmyndighetene for å få satt i gang tvangsutkastelse.
Flytter leietakeren ut, anses oppsigelsen som godtatt. Flytter leietakeren ikke ut og har protestert mot oppsigelsen innen fristen på en måned, er det utleier som må gå til søksmål for å få kastet leietakeren ut.
Selv om leieforholdet er oppsagt, er kontrakten bindene for begge parter ut oppsigelsestiden. Leieren plikter i utgangspunktet å betale husleie ut leietiden, selv om leiligheten forlates før tiden. Men utleieren har en lojalitetsplikt når det gjelder å forsøke å leie ut på nytt og begrense leierens økonomiske tap. Ved kortvarige leieforhold, og der leieren har oppgitt leieforholdet, rengjort og levert nøklene, kan utleieren disponere rommet på nytt.

Utkastelse

I forbindelse med oppsigelse eller heving av husleieavtalen, kan det bli aktuelt fysisk å fjerne leietaker og hans eiendeler fra utleieleiligheten. Det er viktig å være oppmerksom på at dette ikke kan gjøres av utleier. Utkastelse av leietaker kan kun gjennomføres av lensmann/namsmann. Dreier det seg om manglende betaling, kan leietakeren hindre utkasting ved å betale det han skylder før namsmannen kommer.

Du kan finne mer informasjon om oppsigelse av leietaker på Juss.info – oppsigelse av leiekontrakt.